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截至 2026-10-14 · 基于公开报道整理，不构成法律或投资意见

结论

东南亚是全球增速最快的算力建设区之一：2026年中在建约2.4GW（占亚太一半），管线超10GW；柔佛和曼谷是主战场，爪岛和巴淡是第二梯队。到2029年，区域在运营容量预计从约3.5GW增到7–9GW。

• 谁在买： 美国超大规模云（微软、AWS、谷歌、甲骨文）、OpenAI，以及中国互联网巨头（字节、阿里、腾讯）；字节是柔佛和曼谷最大的单一租户之一。
• 谁在建： 区域开发商（DayOne、Bridge、PDG、AirTrunk、STT、YTL、Vantage），其中DayOne和Bridge都有中资血统。
• 瓶颈： 电力和水。马来西亚数据中心用电2030年预计达68TWh（占全国30%）；柔佛已暂停新增水冷项目至约2027年中，非AI项目审批冻结两年。
• 政策风险： 2026年5月起美国要求母公司在中国的买家在任何地点购买高端芯片都需许可；马来西亚2025年7月起对美国AI芯片出口实行战略贸易许可；已有中资云商（Megaspeed）被调查并被机房清退。

全区域总览

亚太2026年上半年数据中心开发管线创纪录达26.5GW，其中在建4.8GW，东南亚占在建容量约一半。

2029年预计值为按在建进度和管线转化率（约30–50%）推算，非机构预测。各机构对”管线”定义不同，Knight Frank的柔佛8.5GW含大量未批、未供电的远期项目。

区域性指标：

• 投资：到2030年区域数据中心投资约300亿美元（Turner & Townsend）；马来西亚2021–2025年6月批准143个项目、约330亿美元；泰国BOI 2025年上半年批准28个项目约161亿美元。
• 需求增速：到2028年年均约20%（美国–东盟商业理事会）；IEA预计东南亚数据中心用电2030年较2024年近翻倍。
• 造价：每MW 690–960万美元（C&W 2026）；40kW+高密度AI机房造价高18–22%。
• 租金（批发，每kW每月）：柔佛$110–150，曼谷$120–165，新加坡$330–475。
• 电力结构：东盟约70%电力来自煤气油；马来西亚81%化石，风光仅2%。

马来西亚

马来西亚吸收了东南亚五大经济体三分之二以上的在建容量；柔佛在运营IT容量1,110MW，亚太第三（仅次于东京1,473MW、新加坡1,118MW），空置率仅0.7%。

柔佛主要项目：

超大规模客户：AWS、微软、谷歌（2024年投资20亿美元建首个马来西亚数据中心）、字节（承诺21亿美元扩建）、OpenAI。吉隆坡方向：NEXTDC KL1（65MW，2026年5月开业，投资约7亿美元）。

电力与水：

• 数据中心用电：2024年8.5TWh → 2030年68TWh（Ember），占全国约30%；2035年需求可达5GW。
• 供给：到2030年新增最多8GW燃气电厂（气电容量+50%）；核电2031年后。电网化石占比约80%。
• 电价：TNB 2025–2026年改为按电压等级计价，平均约$0.129/kWh。
• 水：2025年底干旱后，当局要求暂停新增水冷扩建约18个月（至约2027年中），Kulai–Sedenak走廊受影响最大；Sedenak二期水电接入推迟到Q4 2026；在建每日5000万升水处理厂。新一代芯片冷却用水是旧负载的3–5倍。

政策：

• 2026年2月起暂停非AI数据中心审批约两年，只批有明确AI效益的项目；柔佛协调委员会此前已以可持续理由驳回约30%申请。
• 柔新经济特区（JS-SEZ，2025年1月）：5%企业所得税最长15年，15%就业所得税10年；新柔RTS轻轨2026年底通车。
• 2026年预算拨RM20亿建主权AI云。
• 芯片管制：2025年7月起美国产AI芯片出口需战略贸易许可；2025年10月签署的美马互惠贸易协定（尚未生效）要求马来西亚对标美国出口管制。官方立场从”坚定中立”改为”有条件中立”（2026年7月）。
• 2026年2月出现首次数据中心抗议（Gelang Patah）。

新加坡、泰国、印尼、越南、菲律宾

泰国是增速最快的新战场，在建859MW已超过柔佛；新加坡人为限供；印尼靠巴淡和NVIDIA合作崛起；越南、菲律宾仍在起步期。

新加坡（约1.1GW在运营）：

• 供给受控：2023年首轮CFA分配80MW；2026年8月21日第二轮（DC-CFA2）从20份提案中选出Digital Realty、Equinix、Keppel、STT GDC各50MW，共200MW，全部建在裕廊岛”可持续数据中心园”，要求超半绿电、液冷、锚定AI算力；18–24个月后评估第三轮。
• 超大规模承诺：微软到2029年55亿美元；AWS 90亿美元。
• 租金是柔佛的3倍，空置率0.7–1.4%；定位为互联、金融、主权节点，大规模AI训练外溢到柔佛和巴淡。

泰国（在运营134–216MW，在建859MW）：

• BOI优惠：8年企业所得税豁免、进口免税、外资持地；2026年1月启动2GW绿电直购（DPPA）试点，单个设施需达50MW。
• 风险：BMI预计2026年底–2027年电价上涨（LNG紧张），电网升级滞后是主要执行风险；字节占比过高，也是美国2025年7月点名要收紧管制的国家。

印尼（雅加达535MW＋巴淡148MW在运营，管线2,290MW）：

• 巴淡成为AI重心： DayOne在Kabil Tech Park建360MW园区，已签450MW购电协议；Firmus与NVIDIA签约至2034年，在该园区部署17万张GPU（GB300/Vera Rubin，2027–2028年上线），前六年承诺订单250–300亿美元；印尼政府目标把巴淡做到1.3GW，并在争取150–200亿美元NVIDIA相关投资。
• 雅加达：Digital Edge承诺45亿美元建500MW AI园区（Bekasi，2026年1月）；BDx 500MW西爪哇园区；PDG JC3/JC4、DAMAC JKT02均超100MW。
• 超大规模：微软17亿美元（四年）、甲骨文12亿（巴淡）、腾讯云5亿（雅加达第三座）、Indosat＋NVIDIA 2亿（梭罗）。
• Savills预计2030年总容量约2.3GW。约束：电网可靠性、煤电为主、审批效率、技工短缺；利好：数据本地化、税收减免50–100%（5–20年）、巴淡特区。

越南（约150MW）： FPT与NVIDIA的河内AI工厂（2亿美元，2024年11月运营）；Viettel规划50MW、FPT 30MW、VNPT 20MW；G42＋FPT＋Viet Thai 10亿美元框架协议和一个20亿美元AI超大规模项目在谈；2025年12月通过首部AI法；目标1GW（未给年份）。超大规模云只有意向，没有承诺容量。

菲律宾（约200MW）： 集中在马尼拉；PLDT Vitro 50MW、Globe 40MW、Converge 30MW在扩建，SpaceDC 72MW园区进入；克拉克100公顷数据中心园区招商；目标500MW；偏电风险仍存，考虑重启巴丹核电。越菲合计到2030年投资管线约200亿美元（Introl，行业营销口径）。

谁在建

东南亚的算力基建由四类人在推动：区域开发商出机房，美国和中国巨头出订单，NVIDIA生态的AI工厂出算力，电力公司出瓶颈。

供应链观察：

• 服务器和机柜：大多从台湾、马来西亚（槟城、居林的超微、英业达、捷普、广达工厂）和泰国集成；马来西亚已是AI服务器的主要组装地之一。
• 液冷、配电、发电机、变压器：全球短缺，交期12–24个月，是区域项目延期的常见原因。
• 高密度机房：AI机柜从8–12kW升到25–40kW，40kW以上造价高18–22%，液冷在新加坡已是强制要求。
• GPU流向审查：马来西亚战略贸易许可、新加坡KYC、美国最终母公司测试，采购方要对每批芯片的最终用户留痕。

风险与启示

启示：

1. 东南亚的算力容量是真的，但归属正在被重新划分。 2026年5月以前，中资公司在柔佛、巴淡买卡建集群是可行的；之后，母公司在中国的主体在这些地方采购新一代芯片都需要美国许可，现有集群可以继续跑。中资主体若计划在这里自建，等于进入执法重点区。
2. 在建的那一半算力，大多已经有主。 柔佛、曼谷的在建容量普遍已预租给超大规模云和字节；新进入者能拿到的是2028年以后的机柜，而且要先过审批。
3. 真正的稀缺环节是电、水和审批。 核心是：变压器、发电机、液冷设备的交期，和本地电力公司、水务局、投资局的谈判。
4. 合规的区域玩家在找人。 Firmus（新加坡总部）、DayOne（新加坡）、AirTrunk、PDG、STT、Vantage都在马泰印同时开工，对亚太采购和设备交期管理人才需求旺盛。

数据来自不同机构，口径不一；部分项目为公告或批文，未必开工。

资料来源

数据来自不同机构，口径不一；完整来源见主报告。

• SemiAnalysis – The Great GPU Shortage（2026年4月）
• Cushman & Wakefield – APAC Data Centre Development Pipeline H1 2026
• Coloprice – Johor Data Centers 2026 Guide（含Knight Frank数据）
• Digital in Asia – Who is Building AI Data Centres in Southeast Asia 2026
• BlackRidge – Top Data Center Projects in Thailand 2026
• TechNode/BMI – Thailand data center capacity set to quadruple
• Savills – Data Centres in Indonesia（2026年7月）
• DCD – Firmus to deploy 170,000 GPU cluster in Batam
• TechRepublic – OpenAI taps Firmus for two Malaysia AI data centers
• The Decoder – ByteDance Blackwell cluster in Malaysia
• Asia Times – Nvidia GPU crackdown hits China-linked SEA data centers（2026年6月）
• OCPL – Malaysia: The Hyperscale Hedger
• Value Chain Asia – Malaysia Data Centre 2026: Water Is the Binding Constraint
• Ember – From AI to emissions: ASEAN digital growth
• W.Media – Singapore DC-CFA2 winners
• Introl – Vietnam and Philippines: Next Frontier（2026年4月）

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